Tín dụng bất động sản có đi kèm với nợ xấu?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6, tổng nợ xấu nội bảng của các TCTD đang là 2,09% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế, giảm so với con số 2,46% hồi cuối năm 2016. Trong khi đó, tổng nợ xấu bao gồm các các khoản nợ đã bán cho VAMC và các khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu là 6,67% tổng dư nợ.

Hai chiều tăng trưởng tín dụng bất động sản và nợ xấu

Thực tế, tại một số ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản cao hiện cũng đang có tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay cao hơn so với mặt bằng chung của hệ thống. Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn sẽ thấy nợ xấu tại các ngân hàng này cao không đến từ hoạt động cho vay bất động sản.

Sacombank đang có hơn 42.000 tỷ đồng cho vay các hoạt động liên quan kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, bao gồm cả bất động sản, tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tính đến hết quý II, nợ xấu nội bảng tại nhà băng này vào khoảng 9.122 tỷ đồng, tương đương 3,7% tổng dư nợ, giảm mạnh so với mức 4,67% hồi đầu năm.

Trong khi tín dụng trong các hoạt động liên quan kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, bao gồm cả bất động sản gia tăng thì tỷ lệ nợ xấu tại ngân hàng này lại giảm.

Sacombank cũng đang là ngân hàng có tốc độ xử lý nợ xấu nhanh nhất hệ thống khi đã giảm tỷ lệ này từ mức 4,67% hồi đầu năm về 4,01% vào cuối quý I, và giảm xuống 3,7% vào cuối quý II. Ngoài ra, những khoản nợ nhóm 4 và 5 hiện đều được ngân hàng trích lập dự phòng theo năng lực tài chính với giá trị trên 3.000 tỷ đồng.

Ngân hàng này cũng đang liên tục rao bán hàng loạt bất động sản gắn liền với nợ xấu với giá trị trên 30.000 tỷ đồng từ đầu năm để thu hồi và xử lý nợ. Tuy nhiên, công cuộc xử lý nợ xấu tại Sacombank sẽ còn kéo dài khi nhà băng này vẫn còn tới hơn 42.000 tỷ đồng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành và mới chỉ dự phòng hơn 2.000 tỷ đồng.

Ngân hàng đang dành tới 12% dư nợ để cho vay bất động sản là Techcombank trong kỳ 6 tháng vừa qua cũng ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,61% lên 2,04% tổng dư nợ. Giá trị tuyệt đối các khoản nợ này cũng tăng lên mức 3.400 tỷ đồng so với 2.580 tỷ đồng hồi đầu năm. Tuy nhiên, dư nợ với lĩnh vực bất động sản của nhà băng này thậm chí còn giảm trong kỳ vừa qua.

Trong khi đó, BIDV với dư nợ cho vay trong mảng bất động sản lên tới 37.498 tỷ đồng (hồi đầu năm 2018) cũng chỉ có tỷ lệ nợ xấu vào khoảng 1,49% tổng dư nợ. Hay như TPBank với hơn 7% dư nợ cho vay bất động sản, tương đương 5.400 tỷ đồng nhưng nợ xấu tại ngân hàng này được kiểm soát ở mức 1,17%; tại ACB với hơn 3.600 tỷ đồng cho vay bất động sản hiện tỷ lệ nợ xấu toàn ngân hàng chỉ là 0,78%…

Trường hợp ngoại lệ hiếm hoi khi tỷ lệ nợ xấu gia tăng cùng với tín dụng bất động sản là SHB khi ngân hàng này đang dành hơn 16.700 tỷ đồng để cho vay bất động sản (8% tổng dư nợ của ngân hàng). Số này tăng 7% so với đầu năm, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng hiện cũng vào khoảng 2,7%, tăng 0,37 điểm %. Tuy nhiên, SHB đang là một trong những ngân hàng có mức trích lập dự phòng nợ xấu ở mức cao. Hiện, nhà băng này có hơn 8.000 tỷ tiền trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành và một phần trong đó đã có dự phòng rủi ro.

Tín dụng bất động sản rủi ro khi nào?

Dù tín dụng với bất động sản đã được các ngân hàng cải thiện rất nhiều thông qua các điều kiện cho vay, lĩnh vực này vẫn luôn được Chính phủ, NHNN yêu cầu kiểm soát chặt.

Mới đây, Chính phủ một lần nữa yêu cầu từ nay đến cuối năm, NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản.

Trước đó, NHNN cũng có chỉ thị về các nhiệm vụ trọng tâm của ngành 6 tháng cuối năm trong đó có yêu cầu các TCTD kiểm soát tốc độ và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như dự án BOT, BT giao thông, bất động sản… Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các TCTD có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.

Nhiều chuyên gia cho rằng thực chất tín dụng bất động sản không xấu nếu đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và chỉ rủi ro ở một số phần khúc cao cấp, resort hay du lịch nghỉ dưỡng.

Từng trao đổi với Zing, ông Nguyễn Lê Quốc Anh, Tổng giám đốc Techcombank, cho biết hơn 25.000 tỷ đồng (đầu năm 2018) giải ngân cho vay mua nhà dự án của ngân hàng chủ yếu là của khách hàng mua nhà để ở, không cho vay chủ đầu tư làm dự án mới.

Theo đó, hơn 80% thị phần của Techcombank là cho vay đối với người mua nhà để ở với căn hộ mới. Về phía doanh nghiệp, khách hàng lớn trong lĩnh vực này, nhà băng cũng cho biết ít cấp tín dụng với chủ đầu tư xây dựng dự án mới mà tập trung cho dịch vụ đấu thầu, cung cấp cho công ty xây dựng, để dự án đi đúng tiến độ.

Nhiều lãnh đạo ngân hàng khác cũng cho biết đã có chủ trương nói “không” trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mà tập trung vào cho vay cá nhân mua căn hộ. Một đại diện doanh nghiệp cho biết với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, đơn vị này đã ngừng cho vay các dự án bất động sản mới từ lâu, chỉ giải ngân số ít cam kết cho vay cũ.

Cùng với các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực này chặt chẽ hơn, mức lãi suất cũng được đẩy lên cao hơn so với lĩnh vực kinh doanh khác khiến dư nợ khó có thể tăng nhanh. Hiện lãi suất với lĩnh vực này tại các ngân hàng TMCP Nhà nước vào khoảng 10-11%/năm, trong khi đó, lãi suất tại khối ngân hàng cổ phần vào khoảng 12-13%/năm.