Về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà
| UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ Số: 18 /BC-KH&ĐT | CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2025 |
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà
Kính gửi: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
Sở Kế hoạch và Đầu tư nhận được các Văn bản (kèm theo hồ sơ) của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 gồm: số 245/CV-TCT5&C5L ngày 12/10/2024 đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà B (sau đây gọi tắt là Dự án Thanh Hà B) và số 246/CV-TCT5&C5L ngày 12/10/2024 đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A (sau đây gọi tắt là Dự án Thanh Hà A).
Tiếp đó, Văn phòng UBND Thành phố có Văn bản số 13798/VP-ĐT ngày 13/11/2024 thông báo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố, Tổ trưởng tổ công tác đặc biệt của UBND Thành phố giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì phối hợp với các Sở ngành Thành phố có liên quan xem xét đề nghị của Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 về việc tháo gỡ khó khăn trong công tác thực hiện nhà ở xã hội tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà – Cienco5 (sau đây gọi tắt là Khu đô thị Thanh Hà).
Căn cứ quy định hiện hành, tổng hợp ý kiến thẩm định của các Sở ngành Thành phố có liên quan, Sở Kế hoạch và Đầu tư kính báo cáo UBND Thành phố như sau:
I. Tóm tắt nội dung đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án:
1. Tóm tắt dự án đề nghị điều chỉnh:
Quỹ đất thực hiện các Dự án: Khu đô thị Thanh Hà (gồm Dự án Thanh Hà A diện tích khoảng 195,5 ha; Dự án Thanh Hà B diện tích khoảng 193,22 ha) là quỹ đất thanh toán cho Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây, thực hiện theo hình thức Hợp đồng BT số 02/HĐBT ngày 18/4/2008 được ký kết giữa Sở Giao thông vận tải (theo ủy quyền của UBND tỉnh Hà Tây tại Quyết định số 987/QĐ- UBND ngày 18/4/2008) với Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 (Nhà đầu tư) và Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 (doanh nghiệp dự án).
Ngày 17/4/2008, UBND tỉnh Hà Tây có Quyết định số 964/QĐ-UBND về việc cho phép đầu tư Khu đô thị Thanh Hà A-Cienco 5; Quyết định số 961/QĐ- UBND về việc cho phép đầu tư Khu đô thị Thanh Hà B-Cienco 5 trong đó xác định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 là Chủ đầu tư và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 (do chủ đầu tư thành lập) là đơn vị quản lý Dự án với thời gian thực hiện dự án từ năm 2008-2011.
Về quy hoạch: Ngày 04/2/2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) đã phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Thanh Hà tại Quyết định số 301/2008/QĐ-UBND; phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 479/QĐ-UBND ngày 4/3/2008;
Ngày 13/7/2015, UBND Thành phố có Quyết định số 3229/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 (bao gồm Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B) trong đó đã điều chỉnh bổ sung các ô đất Nhà ở xã hội với tổng diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư khoảng 144.608m2, gồm 2 khu: Khu A tổng diện tích đất khoảng 113.594m2 (gồm 18 lô đất xây dựng nhà ở chung cư) và khu B tổng diện tích đất khoảng 31.914m2 (gồm 6 lô đất xây dựng nhà ở chung cư).
Về nguồn gốc đất: Ngày 30/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây có các Quyết định số 3130/QĐ-UBND về việc thu hồi 108ha đất trên địa bàn xã Kiến Hưng, xã Phú Lương giao Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 để thực hiện Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B; Quyết định số 3129/QĐ-UBND về việc thu hồi 279ha đất trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, giao Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 để thực hiện Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B.
2.Về tình hình thực hiện và nội dung, lý do đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư:
Đối với Dự án Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (Dự án BT):Đoạn tuyến từ Km0+00 đến K19+900 hiện nay đã cơ bản hoàn thành, hiện đã bàn giao đưa vào khai thác.
Đoạn tuyến còn lại từ Km19+900 đến Km41+500: Nhà đầu tư đã bàn giao mốc giới, ký hợp đồng GPMB với Trung tâm phát triển quỹ đất, phối hợp với huyện Phú Xuyên, Ứng Hòa, thành lập Hội đồng GPMB, đang thực hiện công tác GPMB. Đến nay Nhà đầu tư đã hoàn thành GPMB khoảng 7km từ 19+900 đến 26+500 đoạn đấu nối với tỉnh lộ 428 (với kinh phí khoảng 200 tỷ) và đang tiếp tục triển khai công tác GPMB các đoạn tuyến còn lại;
Về điều chỉnh dự án BT: Dự án phải tiến hành điều chỉnh do mở rộng mặt cắt ngang đoạn Km0+000-Km6+600 và bổ sung các hạng mục hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo Quy hoạch phân khu đô thị S4. Tổng vốn đầu tư dự án BT điều chỉnh khoảng 5.566 tỷ đồng.
Đối với Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B (dự án đối ứng của Dự án BT):
Theo báo cáo của Nhà đầu tư, Dự án Thanh Hà A đã hoàn thành công tác GPMB khoảng 175/195,5ha (còn lại khoảng 20ha chưa GPMB), Dự án Thanh Hà B đã hoàn thành công tác GPMB khoảng 174/193,22ha (còn lại khoảng 19ha chưa GPMB), Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật và một số hạng mục của Dự án trên diện tích đã hoàn thành công tác GPMB.
Ngày 17/7/2024, UBND Thành phố có Văn bản số 2321/UBND-KH&ĐT đồng ý về chủ trương việc tiếp tục thực hiện các Dự án đầu tư: Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B; Khu đô thị Mỹ Hưng để Nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch và hoàn thành các nội dung xử lý vi phạm về trật tự xây dựng tại Khu đô thị Thanh Hà làm cơ sở xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư các Dự án theo quy định.
Nay, Nhà đầu tư đề nghị gia hạn thời gian thực hiện đến hết Quý III/2026 làm cơ sở tiếp tục thực hiện công tác GPMB và hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch.
II. Quá trình tổ chức thẩm định và tổng hợp kết quả thẩm định:
1. Về tổ chức thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư:
1.Về căn cứ, thẩm quyền, trình tự thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư:
Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh văn bản quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của dự án đầu tư đó (trừ trường hợp tại điểm b, c khoản 3 Điều 117).
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành và nội dung điều chỉnh thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư: Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a,Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
b,Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
c,Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
d,Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 3 Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự): Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người;
Dự án Thanh Hà A, Thanh Hà B đã được UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) cho phép đầu tư tại các Quyết định số 964/QĐ-UBND và số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 có quy mô sử dụng đất dưới 300ha, thời gian thực hiện dự án từ năm 2008-2011 và địa điểm thực hiện Dự án là thành phố Hà Đông và huyện Thanh Oai, tỉnh Hà Tây. Nay Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án vượt quá 12 tháng, do vậy thuộc diện thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh thuộc UBND Thành phố.
1.2. Quá trình tổ chức thẩm định:
Thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có các Văn bản số 2643/KH&ĐT-ĐT ngày 18/6/2024 và số 3482/KH&ĐT-ĐT ngày 08/8/2024 đề nghị các Sở ngành Thành phố có liên quan tham gia ý kiến về đề nghị thực hiện nhà ở xã hội tại Khu đô thị Thanh Hà của Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5. Sở Kế hoạch và Đầu tư đã nhận được Văn bản tham gia ý kiến của: Sở Quy hoạch Kiến trúc (Văn bản số 2988/QHKT-ĐTVT ngày 08/7/2024), Sở Xây dựng(các Văn bản số 5181/SXD-PTĐT ngày 28/6/2024 và số 7249/SXD-TTr ngày 04/9/2024), Tài nguyên và Môi trường (Văn bản số 7514/STNMT-QHKHSDĐ ngày 20/9/2024), UBND quận Hà Đông (Văn bản số 1874/UBND-QLĐT ngày 01/7/2024), UBND huyện Thanh Oai (Văn bản số 1774/UBND-TCKH ngày 04/7/2024).
Đối với việc điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có các Văn bản số 4767/KH&ĐT-ĐT và số 4769/KH&ĐT-ĐT ngày 31/10/2024 đề nghị các đơn vị liên quan cho ý kiến thẩm định về các nội dung thuộc lĩnh vực quản lý, đến nay đã nhận được ý kiến thẩm định của: Sở Tài chính (các Văn bản số 7579/STC-TCĐT và số 7580/STC-TCĐT ngày 03/12/2024), Sở Xây dựng (các Văn bản số 9960/SXD-PTĐT, số 9961/SXD-PTĐT ngày 27/11/2024 và số 9788/SXD-TTr ngày 22/11/2024), Sở Quy hoạch Kiến trúc (các Văn bản số 5112/QHKT-KHTH-NSH ngày 11/11/2024 và số 5131/QHKT-KHTH-NSH ngày 12/11/2024), Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn bản số 10129/STNMT- QHKHSDĐ ngày 16/12/2024), Cục Thuế Thành phố (Văn bản số 65270/CTHN- QLĐ ngày 09/12/2024), Bảo hiểm xã hội Thành phố (Văn bản số 5670/BHXH- TST ngày 11/11/2024), Bảo hiểm xã hội Đà Nẵng (Văn bản số 1563/BHXH-TST ngày 18/11/2024), Thanh tra Thành phố (Văn bản số 5728/TTTP-P2 ngày 13/11/2024) và UBND huyện Thanh Oai (Văn bản số 3548/UBND-TCKH ngày 04/12/2024), chưa nhận được ý kiến của UBND quận Hà Đông.
2. Tổng hợp kết quả thẩm định:
Sau khi xem xét hồ sơ, căn cứ các quy định hiện hành và ý kiến thẩm định của các cơ quan, đơn vị liên quan, Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp các nội dung thẩm định về điều chỉnh chủ trương đầu tư của Dự án như sau:
2.1. Về điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án:
Tại các Quyết định số 964/QĐ-UBND và số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008
về việc cho phép đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B, UBND tỉnh Hà Tây đã phê duyệt thời gian thực hiện dự án từ năm 2008-2011.
Sau khi hợp nhất địa giới hành chính thủ đô Hà Nội và tỉnh Hà Tây, thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản 1563/TTg-KTN ngày 31/8/2009, UBND thành phố Hà Nội đã rà soát toàn bộ các dự án trên địa bàn và có Thông báo số 9643/UBND-KH&ĐT ngày 06/10/2009 cho phép 240 đồ án, dự án tiếp tục được triển khai thực hiện nhưng cần thực hiện điều chỉnh quy hoạch, khớp nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi thực hiện các bước thủ tục tiếp theo, trong đó có dự án Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B.
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 và Quy hoạch phân khu S4 tỷ lệ 1/5.000 do UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4324/QĐ-UBND ngày 16/7/2013 đã làm thay đổi quy mô và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt của Khu đô thị Thanh Hà (phải điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo hướng giảm diện tích đất ở, bổ sung, tăng cường hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đồ án và khu vực, giảm quy mô tầng cao, mật độ xây dựng, dân số…)
Ngày 13/7/2015, UBND Thành phố có Quyết định số 3229/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500, trong đó: điều chỉnh tăng ranh giới quy hoạch (400,44ha lên 416,71ha để khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tránh để lại các phần đất xen kẹt giữa ranh giới đồ án cũ với các tuyến đường quy hoạch); điều chỉnh giảm diện tích đất ở khoảng 40ha (từ khoảng 144,18ha xuống khoảng 104,7ha); bổ sung, tăng cường diện tích dành cho công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và giảm quy mô tầng cao, mật độ xây dựng, dân số (khoảng 60.000 người xuống khoảng 34.333 người).
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 41 Luật Đầu tư: Đối với dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:
(a) Để khắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai; (b) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;(c) Điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính; d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch;
Như vậy Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B đã được UBND tỉnh Hà Tây trước đây cho phép đầu tư từ năm 2008-2011, Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 đã triển khai thực hiện GPMB được khoảng 349ha/388,72ha tương đương khoảng 89,8% tổng diện tích đất của Dự án và đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình của Dự án. Tuy nhiên để có cơ sở tiếp tục thực hiện công tác GPMB đối với phần diện tích còn lại của Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B và điều chỉnh cập nhật quy hoạch Khu đô thị Thanh Hà theo chỉ đạo của UBND Thành phố tại các tại các Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và Thông báo số 752/TB-UBND ngày 22/7/2020, việc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến hết Quý III/2026 là có thể xem xét, chấp thuận.
Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo UBND Thành phố báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định gia hạn thời gian thực hiện Dự án đến hết Quý III/2026 theo đề nghị của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5. Trường hợp UBND Thành phố chấp thuận, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị quy định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 có trách nhiệm liên hệ với:
Sở Quy hoạch Kiến trúc để được hướng dẫn thực hiện thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà theo chỉ đạo của UBND Thành phố tại các Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và Thông báo số 752/TB-UBND ngày 22/7/2020. Sau khi hoàn thành thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết của Dự án, Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 rà soát, cập nhật lại hồ sơ Dự án theo quy hoạch được duyệt để trình thẩm định phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án theo quy định .
UBND huyện Thanh Oai để tiếp tục thực hiện công tác GPMB phần diện tích còn lại của Dự án.
2.2. Về điều chỉnh địa điểm thực hiện Dự án:
Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 không đề nghị điều chỉnh địa điểm thực hiện Dự án. Tuy nhiên tại các Quyết định số 964/QĐ-UBND và số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 về việc cho phép đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B, UBND tỉnh Hà Tây đã phê duyệt địa điểm thực hiện Dự án thuộc xã Phú Lương, thành phố Hà Đông và xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, tỉnh Hà Tây.
Sau khi hợp nhất địa giới hành chính thủ đô Hà Nội và tỉnh Hà Tây, địa điểm thực hiện Dự án đã được thay đổi, do vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND Thành phố xem xét, cập nhật địa điểm thực hiện Dự án theo địa giới hành chính hiện tại sau khi sáp nhập.
2.3 Về quy mô Dự án:
Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 không đề nghị điều chỉnh quy mô Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B.
Tuy nhiên, theo ý kiến của Sở Quy hoạch Kiến trúc tại các Văn bản số 5112/QHKT-KHTH-NSH ngày 11/11/2024 và số 5131/QHKT-KHTH-NSH ngày 12/11/2024:
UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 479/QĐ-UBND ngày 4/3/2008.
Năm 2015, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 về việc phê duyệt Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 phù hợp Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 (Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011), Quy hoạch phân khu đô thị S4 (UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4324/QĐ-UBND ngày 16/7/2013). Theo Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500:
+ Khu A có các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc: Diện tích đất khoảng 2.065.265m2; Diện tích xây dựng khoảng 520.299m2; Mật độ xây dựng khoảng 25%; Tổng diện tích sàn khoảng 4.127.386m2; Hệ số sử dụng đất khoảng 2 lần; Tầng cao công trình 01-21 tầng; Số lô đất xây dựng nhà ở 2.170 lô; Dân số khoảng 16.101 người. Đến nay các quy hoạch đô thị tại Khu A chưa có sự thay đổi. Do vậy, quy mô dự án đầu tư đề xuất cần rà soát đảm bảo phù hợp theo Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt.
+ Khu B có các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc: Diện tích đất khoảng 1.940.831m2; Diện tích xây dựng khoảng 537.319m2; Mật độ xây dựng khoảng 28%; Tổng diện tích sàn khoảng 3.089.472m2; Hệ số sử dụng đất khoảng 1,6 lần; Tầng cao công trình 01-19 tầng; Số lô đất xây dựng nhà ở 3.172 lô; Dân số khoảng 18.232 người. Đến nay các quy hoạch đô thị tại Khu B chưa có sự thay đổi. Do vậy, quy mô dự án đầu tư đề xuất cần rà soát đảm bảo phù hợp theo Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt.
Như vậy, theo quy hoạch điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà: Dự án Thanh Hà A có quy mô tăng từ khoảng 195,5 ha lên thành khoảng 206,5 ha (tăng khoảng 11 ha); Dự án Thanh Hà B có quy mô tăng từ khoảng 193,22 ha lên thành khoảng 194,08 ha (tăng khoảng 0,86 ha).
Tuy nhiên, tại Văn bản số 10129/STNMT-QHKHSDĐ ngày 16/12/2024 Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có ý kiến đối với phương án xử lý đối với diện tích tăng thêm của 02 Dự án, mặt khác UBND Thành phố đã chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc hướng dẫn Nhà đầu tư điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà như đã báo cáo trên. Do vậy Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo UBND Thành phố chưa điều chỉnh quy mô ranh giới sử dụng đất của Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B (việc điều chỉnh quy mô Dự án sẽ được xem xét sau khi hoàn thành thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà) và quy định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 chỉ được phép tiếp tục GPMB trong phạm vi ranh giới Dự án theo các Quyết định số 964/QĐ-UBND và số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 về việc cho phép đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây). Việc xem xét, điều chỉnh quy mô, ranh giới của Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B sẽ được xem xét sau khi quy hoạch điều chỉnh Khu đô thị Thanh Hà được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.4 Về thẩm định việc đảm bảo các điều kiện khác của dự án tại thời điểm hiện nay:
Dự án đã được UBND Thành phố giao đất, Nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư không đề nghị điều chỉnh về nội dung, quy mô đầu tư, tổng vốn đầu tư… Do vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo bổ sung một số nội dung chính như sau:
a,Về chương trình, kế hoạch phát triển dự án nhà ở: Theo ý kiến của Sở Xây dựng tại các Văn bản số 9960/SXD-PTĐT, số 9961/SXD-PTĐT ngày 27/11/2024, Dự án đang đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư có tên trong Danh mục các dự án nhà ở, khu đô thị thuộc Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà
Nội giai đoạn 2021-2025 được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 1186/QĐ-UBND ngày 23/02/2023.
Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Xây dựng cập nhật các Dự án Thanh Hà A, Thanh Hà B vào dự án nhà ở, khu đô thị thuộc Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 206-2030.
Về việc đầu tư nhà ở xã hội: Tại các Văn bản số 112/CV-QLXD ngày 06/6/2024 và số 277/CV-LAND ngày 08/11/2024 Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 đề nghị UBND Thành phố cho phép đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các ô đất theo đúng quy hoạch được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015.
Ý kiến của Sở Quy hoạch Kiến trúc (Văn bản số 2988/QHKT-ĐTVT ngày 08/7/2024): Theo Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt kèm theo Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015, các ô đất Nhà ở xã hội có tổng diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư khoảng 144.608m2, gồm 2 khu: Khu A tổng diện tích đất khoảng 113.594m2 (gồm 18 lô đất xây dựng nhà ở chung cư ký hiệu từ A2.6-CHC01÷ A2.6-CHC03; A2.7-CHC01÷ A2.7-CHC03; A2.8-CHC01÷
A2.8-CHC12) và khu B tổng diện tích đất khoảng 31.914m2 (gồm 6 lô đất xây dựng nhà ở chung cư từ B1.2- CHC01÷ từ B1.2- CHC06). Theo báo cáo của Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Doanh nghiệp thực hiện dự án) tại các ô đất nhà ở xã hội đã được giải phóng mặt bằng khoảng 4,1046ha/14,4608ha (chiếm khoảng 28,4%).
Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà chưa có nội dung điều chỉnh, thay đổi khác được cấp thẩm quyền phê duyệt, do vậy các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân có liên quan phải thực hiện theo đúng Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015
Ý kiến của Sở Xây dựng (các Văn bản số 5181/SXD-PTĐT ngày 28/6/2024 và số 7249/SXD-TTr ngày 04/9/2024): Việc xác định chủ đầu tư thực hiện nhà ở xã hội tại Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014. Theo kết quả kiểm tra, rà soát thống kê công trình tại Dự án của UBND quận Hà Đông và UBND huyện Thanh Oai: đối với các ô đất A2.6-CHC01÷A2.6-CHC03; A2.7-CHC01÷A2.7-CHC03; A2.8-
CHC01÷A2.8-CHC12 và từ B1.2- CHC01÷B1.2- CHC06 không có công trình kiến trúc, không có xử lý vi phạm trật tự xây dựng.
Ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn bản số 7514/STNMT- QHKHSDĐ ngày 20/9/2024): Ngày 30/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) có các Quyết định số 3129/QĐ-UBND (thu hồi 2.789.912,8 m2 đất trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai) và số 3130/QĐ-UBND (thu hồi 1.080.255,6m2 đất trên địa bàn xã Kiến Hưng, xã Phú Lương, thành phố Hà Đông) giao Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A- Cienco 5, Thanh Hà B-Cienco 5.
Ngày 25/3/2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) có Quyết định số 633/QĐ-UBND phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Khu đô thị Thanh Hà (A-B) – Cienco 5, trong đó xác định tổng giá trị quyền sử dụng đất phải nộp
(sau khi trừ chi phí hạ tầng kỹ thuật và chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng) của dự án Khu đô thị Thanh Hà (A-B) – Cienco 5 là: 4.460.659.500.000 đồng; việc xác định tổng giá trị tiền sử dụng đất đối với các loại đất quy hoạch: Nhà lô phố, biệt thự, chung cư; đất thương mại dịch vụ; không bao gồm diện tích đất xây dựng hạ tầng xã hội: nhà trẻ mẫu giáo, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, nhà văn hóa, trạm y tế…
Như vậy: (1) Tại thời điểm UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) ban hành các Quyết định phê duyệt Quy hoạch 1/500, cho phép đầu tư, thu hồi đất, giao đất không có thể hiện nội dung quy định về việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A – B Cienco 5. (2) Tại Quyết định phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B – Cienco 5 chỉ xác định tổng giá trị tiền sử dụng đất đối với các loại đất quy hoạch nhà ở thương mại (Nhà lô phố, biệt thự, chung cư..); Đối với các diện tích đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công trình xã hội còn lại không nằm trong diện tích đất xác định tiền sử dụng đất của Dự án để đối trừ vào kinh phí đầu tư dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây theo hình thức BT; Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao nhưng không bồi hoàn cho chính quyền địa phương đề xuất phương án khai thác, quản lý và sử dụng theo quy định.
Về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm: “Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân”.
Tại điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
Theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ: “Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Tại Điều 124 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
“1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 118 của Luật này, giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 119 mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất quy định tại Điều 120 mà được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm“…
Căn cứ các quy định nêu trên, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: “Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực“.
– Đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư
+ Về việc giao chủ đầu tư thực hiện nhà ở xã hội tại Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B: Theo ý kiến của Sở Xây dựng tại Văn bản số 5181/SXD- PTĐT ngày 28/6/2024, việc xác định chủ đầu tư thực hiện nhà ở xã hội tại Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024):
“3. Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Theo quy định tại điểm b, điểm c Khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở năm 2023:
“b) Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt;
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được triển khai thực hiện mà đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư dự án chưa thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Khoản 6 Điều 7 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển, quản lý nhà ở xã hội: “Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó trực tiếp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích quỹ đất này. Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 20, Điều 21 của Nghị định này”.
Theo các Quyết định của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây), gồm: số 479/QĐ- UBND ngày 04/3/2008 phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Thanh Hà; Quyết định số 964/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 cho phép đầu tư xây dựng Dự án Thanh Hà A; Quyết định số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 cho phép đầu tư xây dựng Dự án Thanh Hà B có quy định: Sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư chuyển giao không bồi hoàn toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và mặt bằng để xây dựng các công trình xã hội bao gồm nhà trẻ mẫu giáo, trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà văn hóa, trạm y tế, bệnh viện, trụ sở hành chính cho chính quyền địa phương khai thác quản lý và sử dụng (không có nội dung dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại dự án).
Ngày 13/7/2015, UBND Thành phố đã có Quyết định số 3229/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 trong đó đã điều chỉnh bổ sung các ô đất Nhà ở xã hội với tổng diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư khoảng 144.608m2, gồm 2 khu: Khu A tổng diện tích đất khoảng 113.594m2 (gồm 18 lô đất xây dựng nhà ở chung cư ký hiệu từ A2.6-CHC01÷ A2.6-CHC03; A2.7-CHC01÷ A2.7-CHC03; A2.8-CHC01÷ A2.8-CHC12) và khu B tổng diện tích đất khoảng 31.914m2 (gồm 6 lô đất xây dựng nhà ở chung cư từ B1.2- CHC01÷ từ B1.2- CHC06).
Ngày 31/10/2023, Văn phòng UBND Thành phố đã có Thông báo số 502/TB-VP về kế luận của Phó Chủ tịch UBND Thành phố Dương Đức Tuấn tại cuộc họp xem xét xử lý vi phạm tồn tại của Khu đô thị Thanh Hà, trong đó có nội dung: UBND Thành phố thống nhất cho phép tiếp tục triển khai các quy trình thủ tục theo quy định để đầu tư xây dựng các công trình xây dựng thuộc đối tượng miễn cấp Giấy phép xây dựng (theo quy định pháp luật tại thời điểm xây dựng công trình và hiện hành), không có vi phạm về quy hoạch, đất đai, xây dựng; để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, người dân có liên quan trong việc khai thác, vận hành các công trình trong khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B, cụ thể: Các lô đất B1.2- B1.4; B2.2-B2.5; Al. 1 -A1.3; A2.1-A2.7: Nhà đầu tư hoàn chỉnh hồ sơ Thiết kế cơ sở, trình cấp thẩm quyền thẩm tra, thẩm định theo quy trình quy định, làm cơ sở triển khai đầu tư xây dựng.
Như vậy việc xem xét giao Chủ đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B thực hiện nhà ở xã hội theo điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 là phù hợp theo các quy định nêu trên. UBND Thành phố đã cho phép hoàn thiện các thủ tục để thực hiện các công trình tại các ô đất B1.2- B1.4; B2.2-B2.5; Al.1-A1.3; A2.1-A2.7 (theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015, nhà ở xã hội được bố trí tại các ô đất B1.2; A2.6; A2.7; A2.8).
+ Về diện tích đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B:
Theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015, tỷ trọng diện tích đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại Dự án là (14,46ha/104,69ha) tương đương khoảng 13,8%, chưa đảm bảo đáp ứng quy định của Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố (Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội).
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị: “Đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư phải được xác định ngay khi lập và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết”; Tại Khoản 2 Điều 49 quy định: “Đối với những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh bảo đảm dự án thực hiện đúng tỷ lệ diện tích đất cho nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan”.
Việc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 đề xuất thực hiện nhà ở xã hội tại Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 3229/QĐ- UBND ngày 13/7/2015 là phù hợp với chủ trương phát triển nhà ở xã hội tại Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đã được UBND Thành phố phê duyệt.
Hiện nay, UBND Thành phố đã có các Thông báo: số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và số 752/TB-UBND ngày 22/7/2020 chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc hướng dẫn Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 hoàn thiện các thủ tục lập, trình thẩm định, phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà. Vì vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc tham mưu UBND Thành phố xem xét, điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà (bổ sung diện tích đất dành xây dựng nhà ở xã hội) đảm bảo tuân thủ đúng quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Nhà ở, Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố và các văn bản hướng dẫn thi hành.
c.Về phương án đầu tư xây dựng, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội liên quan đến dự án:
Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 không đề xuất điều chỉnh phương án đầu tư xây dựng, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại Dự án.
Theo các Quyết định của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây), gồm: số 479/QĐ- UBND ngày 04/3/2008 phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Thanh Hà; Quyết định số 964/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 cho phép đầu tư xây dựng Dự án Thanh Hà A; Quyết định số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 cho phép đầu tư xây dựng Dự án Thanh Hà B có quy định: Sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư chuyển giao không bồi hoàn toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và mặt bằng để xây dựng các công trình xã hội bao gồm nhà trẻ mẫu giáo, trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà văn hóa, trạm y tế, bệnh viện, trụ sở hành chính cho chính quyền địa phương khai thác quản lý và sử dụng.
Đối với việc bàn giao các ô đất xây dựng trường học tại Khu đô thị Thanh Hà, UBND Thành phố đã có Văn bản số 367/UBND-ĐT ngày 02/02/2024 yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn UBND quận Hà Đông, UBND
huyện Thanh Oai, Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 bàn giao 08 ô đất đã hoàn thành công tác GPMB để UBND các quận, huyện Hà Đông, Thanh Oai xây dựng trường học theo quy trình, quy định.
Tuy nhiên, Khu đô thị Thanh Hà sẽ phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo chỉ đạo của UBND Thành phố, vì vậy Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo:
Sở Quy hoạch Kiến trúc hướng dẫn Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 rà soát, xác định cụ thể “danh mục các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà Nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư xây dựng, được quản lý khai thác sau đầu tư và phải bàn giao Thành phố; trong đó quy định rõ thời điểm yêu cầu Nhà đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; trách nhiệm của các bên liên quan trong đầu tư xây dựng, tiếp nhận, quản lý, vận hành các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự án ” theo quy định tại điểm 7.2 Mục III Kế hoạch số 138/KH-UBND ngày 05/5/2023 của UBND Thành phố về việc kiểm tra xử lý dứt điểm, toàn diện, khắc phục những tồn tại, hạn chế để đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu đô thị, khu nhà ở có quy mô từ 02 ha trở lên trên địa bàn Thành phố và điểm 3.1 Mục II Kế hoạch số 45/KH-UBND ngày 07/02/2023 của UBND Thành phố về việc triển khai thực hiện chuyên đề “Giải pháp đẩy mạnh công tác quản lý, sử dụng các công trình công cộng tại các khu đô thị trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2021-2025; đảm bảo tuân thủ quy định tại Điều 33, Điều 37 Luật Nhà ở 2023.
Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn UBND quận Hà Đông, UBND huyện Thanh Oai, Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 bàn giao các ô đất để xây dựng các công trình xã hội bao gồm nhà trẻ mẫu giáo, trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà văn hóa, trạm y tế, bệnh viện, trụ sở hành chính theo đúng các Quyết định của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây): số 964/QĐ-UBND và số 961/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 và chỉ đạo của UBND Thành phố tại Văn bản số 367/UBND-ĐT ngày 02/02/2024.
d. Về tác động môi trường:
Theo ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 10129/STNMT-QHKHSDĐ ngày 16/12/2024: Các Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B đã được UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường lần lượt tại các Quyết định số 2712/QĐ-UBND, số 2710/QĐ-UBND ngày 23/7/2008. Quá trình triển khai thực hiện, Chủ đầu tư có trách nhiệm rà soát và lập báo cáo đề xuất cấp giấy phép môi trường cho Dự án trình theo quy định tại Điều 39, Điều 41, Điều 42 và Điều 43 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020.
Sau khi được cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, trường hợp các Dự án có sự thay đổi so với các Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) thì Chủ đầu tư có trách nhiệm rà soát và đối chiếu với các quy định tại Luật Bảo vệ môi trường
số 72/2020/QH14 và Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ để thực hiện.
e. Về việc chấp hành việc thực hiện chế độ, chính sách thuế, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế:
+ Đối với Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5:
Theo ý kiến của Cục Thuế Thành phố tại Văn bản số 65270/CTHN-QLĐ ngày 09/12/2024: Theo báo cáo của Chi cục Thuế huyện Đan Phượng đang tạm xác định số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất là 49.604.773.000 đồng của Dự án Khu nhà ở Tân Lập do Công ty xây dựng công trình giao thông 5 làm chủ đầu tư. Hiện nay, Cơ quan Thuế đang phối hợp với Doanh nghiệp và các cơ quan liên quan để xác định lại thời gian tính tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Theo ý kiến của Cục Thuế thành phố Đà Nẵng tại Văn bản số 9047/CTDAN- TTKT1 ngày 02/12/2024: Tính đến thời điểm 27/11/2024, Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 không còn nợ tiền thuế theo số liệu kê khai đối với Cục Thuế thành phố Đà Nẵng.
Theo ý kiến của Bảo hiểm xã hội quận Hải Châu, tính đến hết tháng 10/2024 Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 đã thực hiện trích nộp Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế, Bảo hiểm thất nghiệp, Bảo hiểm tai nạn lao động – bệnh nghề nghiệp cho 42 lao động.
+ Đối với Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5:
Theo ý kiến của Cục Thuế Thành phố tại Văn bản số 65270/CTHN-QLĐ ngày 09/12/2024: Tính đến ngày 14/11/2024, Công ty không nợ thuế theo kê khai, không phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất theo kê khai trên địa bàn Thành phố.
Theo ý kiến của Bảo hiểm xã hội thành phố Hà Nội tại Văn bản số 5670/BHXH-TST ngày 11/11/2024: Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 đóng bảo bảo hiểm xã hội đến hết tháng 10/2024 cho 90 lao động.
f. Về sự tuân thủ các quy định của pháp luật về trật tự xây dựng, việc đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch được duyệt:
Quá trình triển khai Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B, Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 có vi phạm về trật tự xây dựng đô thị, UBND Thành phố đã chỉ đạo Thanh tra Thành phố và Sở Xây dựng rà soát, kiểm tra và tham mưu UBND Thành phố xử lý tồn tại của Dự án.
Theo ý kiến của Thanh tra Thành phố tại Văn bản số 5728/TTTP-P2 ngày 13/11/2024: Thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố tại Thông báo số 232/TB- UBND ngày 11/3/2020, Thanh tra Thành phố đã thực hiện thanh tra và ban hành Kết luận số 3187/KL-TTTP-P2 ngày 17/7/2020 kết luận thanh tra trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc để xảy ra xây dựng trái phép và quá trình xử lý cưỡng chế Công viên nước Thanh Hà; UBND Thành phố có Văn bản số 3886/UBND- ĐT ngày 13/8/202 về việc xử lý, khắc phục sau thanh tra trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc để xảy ra xây dựng trái phép và quá trình cưỡng chế Công viên nước Thanh Hà.
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố tại Thông báo số 190-TB/BCSĐ ngày 03/5/2024 và của UBND Thành phố tại các Văn bản số 279/TB-VP ngày 13/6/2023, số 502/TB-VP ngày 31/10/2023, số 367/UBND-
ĐT ngày 02/02/2024 về việc xử lý tồn tại của Khu đô thị Thanh Hà, Sở Xây dựng đã chủ trì cũng các Sở ngành Thành phố có liên quan có Văn bản số 9788/SXD- TTr ngày 22/11/2024 tổng hợp kết quả rà soát, phân loại, đề xuất UBND Thành phố xem xét: Cho phép song song việc xử lý vi phạm về trật tự xây dựng đồng thời với việc triển khai các thủ tục pháp lý về điều chỉnh quy hoạch, đầu tư, đất đai, (bao gồm cả các công trình hạ tầng kỹ thuật, Hạ tầng xã hội và nhà ở), nghĩa vụ tài chính (nếu có), trình UBND Thành phố xem xét, quyết định.
Ngày 24/12/2024, UBND Thành phố có Văn bản số 15749/VP-ĐT thống nhất việc nghiên cứu song song đồng thời các quy trình xử lý trật tự xây dựng, gia hạn thời gian thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính… Giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện Hà Đông, Thanh Oai rà soát, kiểm tra, tham mưu, báo cáo UBND Thành phố phương án xử lý dứt điểm các vần đề tồn tại, vướng mắc về trật tự xây dựng tại các khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B; xác định cụ thể các công trình, lô đất có vi phạm để có phương án xử lý riêng; trên cơ sở đó, các Sở: Quy hoạch – Kiến trúc, Giao thông vận tải, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao, hướng dẫn Nhà đầu tư triển khai thực hiện các thủ tục đối với các dự án đầu tư theo lĩnh vực quản lý; tham mưu báo cáo UBND Thành phố theo quy trình, quy định để xem xét, chỉ đạo.
g) Về vốn chủ sở hữu của Nhà đầu tư, vốn vay, vốn huy động hợp pháp khác: Theo ý kiến của Sở Tài chính tại các Văn bản số 7579/STC-TCĐT và số 7580/STC-TCĐT ngày 03/12/2024:
Tại Thông báo kết luận số 190-TB/BCSĐ ngày 03/5/2024 của Ban cán sự Đảng UBND Thành phố về việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây theo hình thức đối tác công tư, trong đó có nêu: “c) Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng các đơn vị có liên quan rà soát, tổng hợp các vấn đề còn tồn tại, làm việc với Nhà đầu tư, Doanh nghiệp Dự án, yêu cầu các đơn vị thống nhất và có văn bản cam kết, phân định rõ trách nhiệm pháp lý của đơn vị làm đầu mối ký kết hợp đồng BT, làm việc với các sở, ngành Thành phố xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của từng đơn vị trong việc thực hiện nghĩa vụ theo nội dung kiến nghị, kết luận thanh tra, kiểm toán (các khoản tiền phải nộp vào ngân sách), trong việc triển khai dự án đầu tư BT, dự án đầu tư đối ứng; trên cơ sở đó, làm căn cứ để: (1) Sở Tài chính xác định năng lực tài chính của Nhà đầu tư khi phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án; (2) chủ trì rà soát việc gia hạn quyết định cho phép đầu tư 03 Dự án đối ứng, tham mưu, báo cáo UBND Thành phố việc gia hạn (nếu cần) theo đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Văn bản số 71/BC-KHĐT ngày 07/02/2024 (Đối với các dự án đối ứng, do phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp quy hoạch phân khu đô thị S4, đề nghị UBND Thành phố đồng ý gia hạn quyết định cho phép đầu tư 03 Dự án đối ứng (Khu đô thị Thanh Hà A, Khu đô thị Thanh Hà B, Khu đô thị Mỹ Hưng) đến hết năm 2024 để hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch, hoàn thành các nội dung xử lý vi phạm về trật tự xây dựng làm cơ sở xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư các Dự án theo quy định”.
Hiện nay, Sở Kế hoạch và Đầu tư chưa có báo cáo về nội dung Ban cán sự Đảng UBND Thành phố chỉ đạo tại Thông báo kết luận số 190-TB/BCSĐ ngày 03/5/2024 nêu trên, vì vậy Sở Tài chính chưa có cơ sở xác định năng lực tài chính của Nhà đầu tư thực hiện Dự án Thanh Hà, Dự án Thanh Hà B theo quy định.
Liên quan đến ý kiến nêu trên của Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo UBND Thành phố như sau:
Tại các Quyết định số 961/QĐ-UBND và số 964/QĐ-UBND ngày 17/4/2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc cho phép đầu tư các Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B đã xác định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 là Chủ đầu tư và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 (do chủ đầu tư thành lập) là đơn vị quản lý Dự án. Tuy nhiên tại các Quyết định số 3129/QĐ-UBND và số 3130/QĐ-UBND ngày 30/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây đã giao 387ha đất trên địa bàn xã Kiến Hưng, xã Phú Lương, thành phố Hà Đông và xã Cự Khê, huyện Thanh Oai cho Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 để thực hiện Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B.
Tại Thông báo số 527/TB-VP ngày 25/10/2022, UBND Thành phố đã yêu cầu Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án phải có phương án thống nhất đảm bảo cơ sở pháp lý để giải quyết các vướng mắc và cam kết về tiến độ triển khai thực hiện Dự án đầu tư BT.
Thực hiện chỉ đạo trên của UBND Thành phố, Nhà đầu tư và Doanh nghiệp Dự án đã ký biên bản thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 9/11/2022 về việc thực hiện nghĩa vụ Bên B của Hợp đồng BT số 02/HĐBT ngày 18/4/2008, theo đó 2 bên thống nhất:
+ Chấm dứt Biên bản thỏa thuận số 10/BBTT ngày 21/8/2017.
+ Đối với phân đoạn 1 (từ Km0+00 đến Km19+900): Doanh nghiệp Dự án (Công ty cổ phần Phát triển Địa ốc Cienco 5) tiếp tục hoàn thiện toàn bộ các thủ tục để thực hiện các hạng mục còn lại của công trình BT và dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B, hoàn tất toàn bộ hồ sơ thanh quyết toán, bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng theo đúng quy định pháp luật.
+ Đối với phân đoạn 2 (Từ Km19+900 đến Km41+500): hai bên thống nhất cử Doanh nghiệp Dự án thay mặt hai bên tiếp tục hoàn thiện toàn bộ các thủ tục để thực hiện các hạng mục còn lại của công trình BT và dự án Khu đô thị Mỹ Hưng cho đến khi Dự án hoàn thành. Nhà đầu tư thực hiện đầu tư 30% giá trị đoạn tuyến Km19+900 đến Km41+500 và 30% giá trị của Dự án Khu đô thị Mỹ Hưng; Doanh nghiệp Dự án hiện đầu tư 70% giá trị đoạn tuyến Km19+900 đến Km41+500 và 70% giá trị của Dự án Khu đô thị Mỹ Hưng.
+ Doanh nghiệp Dự án chịu trách nhiệm thực hiện toàn bộ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong quá trình thực hiện Dự án BT và Dự án hoàn vốn.
Việc thỏa thuận phân chia công việc trong Biên bản giữa Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án trong việc triển khai thực hiện Dự án Đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) và các Dự án khác để hoàn vốn công trình BT là thỏa thuận nội bộ giữa hai tổ chức được Nhà nước giao thực hiện Hợp đồng dự án BT, không mang tính chất ràng buộc đối với cơ quan Nhà nước về mặt pháp lý, chỉ để giải quyết các tranh chấp về quyền và lợi ích đã xảy ra giữa Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án.
Việc thực hiện các thỏa thuận này (thông qua Biên bản Thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 09/11/2022 của Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án), về cơ bản, đã thể hiện được những tranh chấp, mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ của hai đơn vị trong việc triển khai thực hiện Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) theo hình thức hợp đồng BT và Dự án khác để hoàn vốn công trình BT đã được giải quyết.
Theo ý kiến của Sở Tư pháp tại Văn bản số 619/STP-VBPQ ngày 08/3/2023: Biên bản thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 9/11/2022 về việc thực hiện nghĩa vụ của bên B hợp đồng BT số 02/HĐBT ngày 18/4/2008 giữa Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án là thỏa thuận nội bộ giữa Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án để triển khai thực hiện Hợp đồng BT và các Phụ lục hợp đồng đã ký kết.
Do đó, trong trường hợp thỏa thuận này dẫn đến việc thay đổi những điều, khoản, quyền, nghĩa vụ của các bên theo Hợp đồng BT số 02/HĐBT và các phụ lục đã ký kết trước đây giữa đại diện UBND Thành phố và Nhà đầu tư, Doanh nghiệp dự án thì cần thiết phải được các bên của Hợp đồng BT số 02/HĐBT xem xét, thống nhất sửa đổi hợp đồng BT. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng cần được ký kết (bằng phụ lục hợp đồng) giữa đại diện UBND Thành phố và Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án và phải phù hợp với các quy định của pháp luật về hợp đồng BT, phù hợp với các điều khoản của Hợp đồng BT số 02/HĐBT.
Hiện nay, Sở Giao thông Vận tải đang hoàn thiện dự thảo Phụ lục Hợp đồng BT theo ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố tại Văn bản số 12338/VP- ĐT ngày 08/10/2024, vì vậy để tránh những tranh chấp, khiếu kiện phát sinh có thể xảy ra trong tương lai và đảm bảo các trách nhiệm, nghĩa vụ pháp lý của Bên B (Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án) trong thực hiện Dự án BT và Dự án khác, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Giao thông vận tải chủ trì phối hợp cùng Sở Tư pháp, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Thành phố và các Sở ngành Thành phố có liên quan làm việc với Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án để rà soát toàn bộ nội dung Hợp đồng BT số 02/HĐBT và các phụ lục đã ký kết trước đây, đối chiếu với các thay đổi về quyền, nghĩa vụ của các bên trên cơ sở nội dung thỏa thuận công việc đã được khẳng định và cam kết trong Biên bản Thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 09/11/2022 để đàm phán, ký kết Phụ lục Hợp đồng đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng BT làm cơ sở xác định năng lực tài chính của Nhà đầu tư thực hiện Dự án Thanh Hà, Dự án Thanh Hà B theo quy định.
III. Tổng hợp chung và đề xuất, kiến nghị:
Như đã báo cáo nêu trên Dự án đầu tư xây dựng đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây theo hình thức BT và các Dự án đối ứng để thu hồi vốn đầu tư xây dựng công trình BT (gồm 03 Dự án: Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B, Dự án Mỹ Hưng) được UBND tỉnh Hà Tây quyết định/cho phép đầu tư từ năm 2008. Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, các Dự án phải chờ rà soát, cập nhật điều chỉnh theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và Quy hoạch phân khu đô thị. Đến năm 2015, Khu đô thị Thanh Hà mới được UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500. Bên cạnh đó do khó khăn trong công tác GPMB, ảnh hưởng của các yếu tố bất kháng (dịch bệnh covid19) và cơ chế chính sách có nhiều biến động còn có nguyên nhân chủ quan do xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp giữa Nhà đầu tư và Doanh nghiệp Dự án trong việc phân chia quyền và nghĩa vụ
thực hiện Dự án BT và Dự án đối ứng dẫn đến việc triển khai các Dự án kéo dài. Mặt khác việc triển khai thực hiện Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B cũng xảy ra nhiều vi phạm về trật tự xây dựng, UBND Thành phố và các Sở ngành Thành phố đã có nhiều chỉ đạo, giải quyết các tồn tại vướng mắc của các Dự án.
Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 đề nghị UBND Thành phố xem xét, điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án (điều chỉnh thời gian thực hiện Dự án đến hết Quý III/2026) để hoàn thiện thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà và tiếp tục GPMB đối với phần diện tích còn lại của các Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B. Tuy nhiên các Dự án còn một số tồn tại sau:
Về xác định chủ đầu tư Dự án: Tại các Quyết định cho phép đầu tư các Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) đã xác định Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 là Chủ đầu tư và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 (do chủ đầu tư thành lập) là đơn vị quản lý Dự án. Tuy nhiên UBND tỉnh Hà Tây đã giao đất cho Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 để thực hiện Dự án Thanh Hà A và Dự án Thanh Hà B.
Quá trình triển khai đã xảy ra mâu thuẫn tranh chấp giữa Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 về quyền và nghĩa vụ thực hiện các Dự án. Để giải quyết tồn tại trên, UBND Thành phố đã có Văn bản 527/TB-VP ngày 25/10/2022 yêu cầu 02 đơn vị phải có phương án thống nhất đảm bảo cơ sở pháp lý nhằm giải quyết các vướng mắc và cam kết về tiến độ triển khai thực hiện Dự án đầu tư BT, Dự án đối ứng. Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 đã có biên bản thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 9/11/2022về việc thực hiện nghĩa vụ Bên B của Hợp đồng BT số 02/HĐBT ngày 18/4/2008.
Tuy nhiên, để tránh những tranh chấp, khiếu kiện phát sinh có thể xảy ra trong tương lai và đảm bảo các trách nhiệm, nghĩa vụ pháp lý của Bên B (Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án) trong thực hiện Dự án BT và Dự án khác, theo ý kiến của Sở Tư pháp tại Văn bản số số 619/STP-VBPQ ngày 08/3/2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND Thành phố giao Sở Giao thông vận tải chủ trì phối hợp cùng Sở Tư pháp, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Thành phố và các Sở ngành Thành phố có liên quan làm việc với Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án để rà soát toàn bộ nội dung Hợp đồng BT số 02/HĐBT ngày 18/4/2008 và các phụ lục đã ký kết trước đây, đối chiếu với các thay đổi về quyền, nghĩa vụ của các bên trên cơ sở nội dung thỏa thuận công việc đã được khẳng định và cam kết trong Biên bản Thỏa thuận số 18/2022/BBTT ngày 09/11/2022 để đàm phán, ký kết Phụ lục Hợp đồng đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng BT và làm căn cứ thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Về trật tự xây dựng: Sở Xây dựng đã có Văn bản số 9788/SXD-TTr ngày 22/11/2024 tổng hợp kết quả rà soát, phân loại vi phạm về trật tự xây dựng tại Khu đô thị Thanh Hà.
Tuy nhiên, UBND Thành phố tiếp tục có Văn bản số 15749/VP-ĐT ngày 24/12/2024 yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành Thành phố, UBND các quận, huyện Hà Đông, Thanh Oai rà soát, kiểm tra, tham mưu, báo cáo UBND Thành phố phương án xử lý dứt điểm các vần đề tồn tại, vướng mắc về trật tự xây dựng tại các khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B; xác định cụ thể các công trình, lô đất có vi phạm để có phương án xử lý riêng làm cơ sở để các Sở ngành Thành phố có liên quan hướng dẫn Nhà đầu tư triển khai thực hiện các thủ tục đối với các dự án đầu tư và tham mưu UBND Thành phố để xem xét, chỉ đạo triển khai thực hiện.
Về Nhà ở xã hội: Việc xem xét giao Chủ đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B thực hiện nhà ở xã hội theo điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 là phù hợp theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tại Thông báo số 502/TB-VP ngày 31/10/2023 UBND Thành phố đã cho phép hoàn thiện các thủ tục để thực hiện các công trình tại một sô ô đất xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên tỷ trọng diện tích đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại Dự án theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, tỷ lệ 1/500 được UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 chưa đảm bảo đáp ứng quy định của Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố.
Vì vậy, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo:
Sở Quy hoạch Kiến trúc tham mưu UBND Thành phố xem xét, điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà (bổ sung diện tích đất dành xây dựng nhà ở xã hội) đảm bảo tuân thủ đúng quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Nhà ở, Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Sở Xây dựng rà soát, cập nhật tiến độ thực hiện Dự án tại Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025 và Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025 và các giai đoạn tiếp theo theo tiến độ điều chỉnh Dự án và quy định hiện hành.
Về năng lực tài chính của Nhà đầu tư: Tại các Văn bản tham gia ý kiến điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Thanh Hà, Dự án Thanh Hà B, Sở Tài chính khẳng định chưa có cơ sở xác định năng lực tài chính của Nhà đầu tư thực hiện Dự án. Vì vậy Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Giao thông Vận tải thực hiện nội dung (1) nêu trên làm cơ sở để Sở Tài chính xác định năng lực tài chính của Nhà đầu tư thực hiện Dự án Thanh Hà, Dự án Thanh Hà B theo quy định.
Về nghĩa vụ tài chính bổ sung: Sau khi UBND Thành phố có Quyết định số 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà, các Sở ngành Thành phố chưa tham mưu xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh Quy hoạch của Dự án. Thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 08/4/2022 của HĐND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường cần căn cứ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính về đất bổ sung do điều chỉnh quy hoạch của Dự án (nếu có); Cục Thuế thành phố Hà Nội đôn đốc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh với ngân sách Nhà nước (nếu có) theo quy định.
Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đầu tư quá 24 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu trừ trường hợp do nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính.
Tuy nhiên do quá trình triển khai dự án kéo dài, có nhiều tồn tại vướng mắc như đã báo cáo trên. UBND Thành phố đã có Văn bản số 2321/UBND-KH&ĐT ngày 17/7/2024 đồng ý về chủ trương việc tiếp tục thực hiện các Dự án đầu tư: Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B; Khu đô thị Mỹ Hưng để Nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch và hoàn thành các nội dung xử lý vi phạm về trật tự xây dựng tại Khu đô thị Thanh Hà làm cơ sở xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư các Dự án theo quy định.
Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 đề nghị điều chỉnh chủ trương (gia hạn tiến độ đến hết Quý III/2026) để làm cơ sở tiếp tục GPMB diện tích còn lại của Dự án và hoàn thiện thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết của Dự án. Sau khi Quy hoạch chi tiết của Dự án được cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 sẽ rà soát cập nhật để lập, trình thẩm định, phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B theo quy định.
Theo Quy chế làm việc số 09-QC/TU ngày 22/6/2023 của Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố, Ban Thường vụ Thành ủy và Thường trực Thành ủy khóa VXII (nhiệm kỳ 2020-2025) được sửa đổi bổ sung tại Quyết định số 7799-QĐ/TU ngày 14/11/2024, Dự án Thanh Hà A, Dự án Thanh Hà B không thuộc đối tượng xin ý kiến Ban Thường vụ Thành ủy, Thường trực Thành ủy về chủ trương điều chỉnh Dự án.
Trên cơ sở Hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư do Nhà đầu tư trình, ý kiến thẩm định của các Sở, ngành Thành phố và các nội dung tổng hợp nêu trên, Sở Kế hoạch và Đầu tư kính báo cáo UBND Thành phố xem xét, điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án (điều chỉnh tiến độ đến hết Quý III/2026 làm cơ sở tiếp tục GPMB diện tích còn lại và hoàn thiện thủ tục điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà) theo dự thảo kèm theo./. 
 TNMT;Thanh tra Thành phố;UBND các quận, huyện: Hà Đông, Thanh OaiT.Cty Cienco5, C.ty Cienco5 Land;Lưu VP, ĐT TN. |
Về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà
Đơn vị tư vấn dự án Bất Động Sản Mường Thanh – Chúng tôi luôn cập nhật những thông tin mới nhất với khách hàng , hy vọng hữu ích cho khách hàng trong quá trình nghiên cứu dự án khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 . Nếu cần những thông tin chi tiết hơn hay có những thắc mắc gì về dự án Hãy liên hệ Hotline :0985360690 để được hỗ trợ nhanh nhất. Trân trọng.
